长沙市政协“加强物业管理”对口协商会材料之五

关于业主大会和业主委员会自身建设和作用发挥的建议

长沙市政协委员  谢建国

物业管理活动中全体业主的合法权益由业主大会来代表和维护，并通过业主大会会议和业主委员会行使职权。下面，我就“业主大会和业主委员会自身建设和作用发挥”谈几点意见：

一、    现状和问题

1、业主委员会组建成立难

    据调查，长沙市成立业委会的物业服务小区的比例只有35%左右。即使是物业管理比较发达的深圳市，业委会的成立率也只有约30%。筹建首次业主大会和成立首届业委会成为物管部门最费力的事情。究其原因有以下几个方面：

一是业主间人际关系生疏。与过去的聚族而居和单位集居不同，现在的小区居民来自不同地方，不同职业，不同文化层次，邻里之间缺乏互相了解的机会。即使有些小区会组织一些文体活动或者节假日的聚会，但由于兴趣爱好和文化经历不同等各方面原因，参加者并不踊跃。由于互相缺乏了解，管理部门在指导业委会组建和换届时，推举候选人都十分困难。

二是法治环境和业主的民主理念、自治能力都没有达到执行自治法理的程度。多数业主对公共事务缺乏公理意识和参与意识，对业委会的组建存在“搭便车”的思想，态度冷漠。

三是开发商对业委会的成立不配合。在筹备首次业主大会时，需要建设单位提供相关的文件资料。有些开发商为了自行控制物业管理，拒不提供相关资料，使得无法成立业主大会和业主委员会。有些开发商自己有物业管理公司，根本没打算过向业主委员会移交物业，自行制定相当高的物业收费标准，收取高昂的物业费又不提供相应的服务，在有利可图时就自己承揽物业管理，矛盾纠纷多时就一走了之。

2、职能部门管理难

一是管理主体不明确。文件规定物业的管理部门有两个，一是区县房地产行政主管部门，二是街道办事处（乡镇人民政府），他们的关系是“和”和“或者”，由此导致职责不明。

二是管理部门力量不足。长沙市于2013年就物业管理小区业主委员会双备案问题进行了改革，明确了由街道（乡镇）一家备案，但现在街道（乡镇）的物业管理办公室是一个无编制、无经费的机构，有些是指定干部兼管，条件好的配备了物业专干。他们不仅要承担辖区内众多小区的业主委员会的组建、换届、业务指导、投诉咨询、矛盾纠纷调解等工作，往往还承担了社会综合治理、维稳等工作，人员配置和工作量很不相适应。

    3、业委会作用发挥难

    业委会法律身份尴尬。业委会既不是法人组织，也不是法人社团，它只是一个群众的自治性组织，业委会主任也不是体制内的干部，权利和义务都不明确。由于法律法规不完善，业主委员会处于“选举难，表决难，履职难，追究难”的四难境地。

业委会成员素质参差不齐。业委会能否发挥作用，往往取决于凭运气推选出的业委会人选的素质。成为业委会成员并不是因为其水平、能力和威信，往往只要其热心就行。有的人热心但能力有限，有的人热心但时间不够，有的人热心但动机不纯。调查中发现，有些小区被居心不良的人进入业委会后，有的接受物业公司的吃喝玩乐，与物业公司沆瀣一气，损害业主利益；有的达不到个人目的，就甚至鼓动业主或物业公司与政府作对，制造麻烦。

对业委会成员既无激励也无约束。目前大部分小区的业委会都是无偿志愿服务。因为没有报酬，业委会的权利义务都不对等。即使工作不称职，其他业主也不好指责，遇到以权谋私的情况，也难以追究。

4、业委会与物业公司的关系处理难

物业公司（或开发商）对业委会的工作不配合。由于大多数小区的前期物业管理都是由开发商负责组织或者实施，即使在成立了业委会后，由于利益问题开发商的移交工作往往不顺利。又由于在建设过程中存在的遗留问题，管理部门也往往会因为稳定问题默认开发商继续主持物业管理。因此，业委会与开发商或者物业公司的关系一开始就不会顺畅。当业委会为维护业主的权益提出的要求影响到物业公司的利益时，物业公司轻则置之不理，重则威胁、恐吓、暴力甚至以涉黑的方式予以阻挠。

物业管理用房得不到保证。长沙市于2009年由房产局和规划局联合行文，印发了《长沙市物业管理用房规定》（长房政发（2009）027号），对新建小区的物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会的办公用房的面积、位置、使用和维护等都有具体规定。但在实际中，一是老旧小区过去没有建设物业用房；二是物业管理部门并不参加新建小区规划的评审，有些小区往往把物业管理用房设置在偏僻的边角余料的位置，不利于使用；三是有的建设单位将物业管理用房也进行了出售，有的不向业主大会进行移交。

5、业主委员会的运行经费保证难

    目前，业主委员会的运行经费主要来自以下几个方面：一是物业用房、用地的经营性收入，二是从业主中征集，三是政府部门的奖励和支持等。但一些老旧小区根本没有物业用房，很多新建小区也并没有物业用房的经营性收入。有些业委会成员不仅没有任何报酬，连打印个通知都要自掏腰包。

二、    借鉴和建议

1、要完善管理体系

一是要加强领导。物业管理作为社会管理和城市管理的重要组成部分，仅靠一个房管部门、一个街道专干难以胜任。上海市杨浦区成立了由区委、区政府分管领导牵头、区住房保障房屋管理局、区社建办、区委组织部、区委宣传部、区民政局、各街道镇参加的区业委会规范化建设领导小组，领导全区业委会的产生、换届及日常运作。要求每年由区委、区政府分管负责人召开一次全区性推进业委会规范化建设专题会议，安排部署年度重点工作、落实业委会换届改选目标任务、宣传推广工作经验和先进典型。由于领导重视，上海市业委会的成立率高达80%，这一经验值得我们学习。

二是要加强街道（乡镇）物业管理的力量。街道（乡镇）的物业管理办公室要有编制，有经费，要配备有相关专业知识的专职干部。根据街道建议，街道物管办至少应有三名专职人员。

三是要发挥居委会的桥梁作用。居委会要明确一名干部联系业委会有关事务，发挥业主与业委会联系的桥梁纽带作用，并指导业委会的工作。

四是要充分发挥基层党组织的作用。鼓励业委会成员与居委会、社区和基层党组织的交叉任职。

五是要促进管理队伍的专业化。物业管理是一个庞大的工程，建议大学应开设相关专业，培养物业管理专门人才。要稳定各级物业管理干部队伍，加强培训。既要分级组织现有的物业管理干部参加理论性的课堂培训，也要组织业委会成员采取现场观摩的形式学习先进小区的管理经验。

2、要完善相关政策

我市就业委会建设问题还是2009年转发了住建部的《指导规则》，2010年由市物业管理办公室印发了一个《业主大会和召开工作指导程序》。不仅从时间上至今已有五六年时间，而且从内容上对比上海市杨浦区2013年颁发的《关于进一步加强本区业主委员会规范化建设实施意见》，我们需要对该文件进行修订完善。一是要改变原文件中模棱两可的内容，明确房管部门和街道等物业管理部门的组织领导机构、编制、经费等。二是要明确业委会的法律地位、经费来源及管理、运行管理规则等内容。深圳市罗湖区实行的业委会法人化的试点经验值得我们借鉴。

3、要提高业主参与的积极性

一是要充分发挥小区居民的志愿服务和自主管理的作用。浏阳市关口街道的长兴小区，是一个刚从农民转变为市民的安置小区，有人口三千多人。他们以原来的村民小组干部为基础，选出了三个人的“业委会”，然后把小区凡是自己能完成的环境卫生、绿化维护等分区由居民自行包干，按门栋排出值日表，业委会组织每天检查评比。如此业主们既在劳动中融洽了关系，又节省了物业费用。该小区的物业人员只有一个守门的和一个收集垃圾的，专业性的维护就一事一议聘请专业队伍，其余的事情都是自己完成。他们的物业费用也从原来的0.45元下降为0.25元。

二是要调动业主中老干部、老党员等“五老”的积极性。开福区的金帆小区和深圳市的蓝天一小区过去都是管理比较混乱的小区，金帆小区自从选出了以老教师谢玲英为首的业委会后，他们通过经营物业用房取得收益，对小区的停车、排水、消防等公益设施进行改造，得到业主的拥戴，凝聚了人心。深圳蓝天一小区自从选出以老专家侯国振为首的业委会后，代表业主打了几十场官司，回收了过去开发商占用的物业用房和公共用地用于公益用途。业主们主动为小区捐赠休闲座椅、体育器材等公益设施，小区的物业管理也实行由业主大会和业委会当家做主的“酬金制”模式。如今不仅小区管理井井有条，邻里间的氛围也十分和谐，成为了全国示范的优秀物业管理小区。

三是要转变政府以行政部门为管理对象的传统观念，要把管理目标转向社区和小区。政府组织的各级运动会、文艺汇演等，不要只把机关单位作为参加对象，而应让街道（乡镇）、社区在管理小区中征集节目，选拔人才。电视台的娱乐节目与其让几个老面孔的所谓明星疯疯癫癫，不如把镜头对准最基层的物业管理小区，把小区里的大妈大爷、民间高手的优秀才艺展示在电视节目中。如此小区居民就会产生集体荣誉感和成就感，增强小区居民的凝聚力。

4、要利用互联网技术创新业委会工作

现在的物业管理小区，居住的人口少则几千人，多则几万人甚至十几万人，如果按照传统的模式召开业主大会和选举业主委员会，不仅难以召集，而且能容纳那么多人的会议场所都不可能有。雨花区智慧社区的建设是一个很好的尝试。利用互联网技术，通过手机和电脑终端的微信、QQ平台或者开发专用软件，每一个小区建立一个群，通过这个群，讨论和修改业主大会议事规则，管理规约，自荐、推荐和选举业委会成员，发布有关通知，征询有关意见，公开经费使用情况等。现行的《业主大会和业主委员会指导规则》中还没有利用互联网技术筹备、召开业主大会以及产生和运转业主委员会的内容，建议在新修订的版本中要增加这方面的内容。并且政府可以组织开发这方面的专用软件。

5、要保证业委会必要的开支经费

一是新建小区要规划具备营业性收入的公产。调查表明，一些建设了物业用房，保留了部分房产、车位作为公产的小区通过经营这些公产获得一些收入，利用这些收入，不仅能维护业委会的运转，而且能解决小区内一些公共设施的改造维护。例如开福区的金帆小区，他们将多余的物业用房办了两个幼儿园，四年来利用幼儿园的收入总共投入两百多万元用于消防通道和下水道的改造以及停车位的增加。建议今后新建的小区，物业管理部门要参加规划的评审。要严格按政策要求的面积和位置规划和建设物业用房。要监管建设单位对物业用房的移交。

二是可以借鉴物业管理“酬金制“的经验。深圳市蓝天一小区由业委会管理物业经费。物业公司根据业主大会和业委会确定的服务管理、维修改造工程的项目和预算实行服务，物业公司按合同约定的比例收取佣金，所有费用公开透明、定期审计、张榜公布。如此，不仅提高了业主参与物业管理的积极性，业委会的工作经费也得到了解决。

6、政府对物业管理要有激励措施

从原则上说，作为公民自治的物业管理以及业主委员会的费用只能从受益者业主身上收取，政府公共财政不宜负担。但政府采取适当的激励措施可以调动业委会的积极性，可以起到很好的引导和示范作用。浏阳市从2010年起，开展了评选“浏阳市优秀物业管理项目、优秀物业服务企业、优秀业主委员会”的活动。虽然每年用于此项奖励的财政预算只有十几万元，但这成为了房管部门和街道物业办管理物业的抓手之一，而且评选的过程也是各小区互相学习，经验推广的过程，可以促进物业管理水平的提高。