物管啥时能不靠出身靠本事吃饭--_民革长沙市委员会_民革长沙市委_湖南民革

物管啥时能不靠出身靠本事吃饭

作者：hncsmg 发布时间：2010/8/13

2010年1月15日潇湘晨报 B02版

本报长沙讯昨天，民革长沙市委向长沙市政协十届三次会议提交集体提案《关于促进我市物管事业健康发展的建议》，建议尽快引入竞争机制，培育健康有序的物业管理市场。可借鉴天津市的做法，成立长沙市物业管理招投标中心，促进物业管理的公平竞争。

“什么时候物管这一行可以不是靠出身吃饭，而是靠本事吃饭呢？”一位从事物管行业多年的物管企业经理说。提案指出，在长沙市，物业管理项目基本上是由开发企业派生的物业企业和原房管所转制的企业管理，属于封闭的自我保护的管理方式，同时业主委员会的职能和权力未能充分发挥和体现，开发商建成的小区往往由自己的物业管理企业一管到底，有碍于市场的培育和发展。

据长沙市物业管理协会调查，虽然目前长沙市已经推行了物业管理招投标制度，但绝大部分是邀请招标，部分项目还存在陪标现象，市场竞争尚不充分。“物业管理市场和其他市场一样存在着供求机制和竞争机制，竞争促使其优胜劣汰。”该协会相关负责人说，要杜绝垄断地位的少数企业靠牺牲其他经营者和业主的利益，谋取垄断利益的现象，推动长沙市物业管理市场重新“洗牌”，提高整个行业的服务水平。

民革长沙市委在提案中建议，可参照天津市的做法，成立长沙市物业管理招投标中心，并将其挂靠在长沙市房屋产权管理局物业监管处。“在天津，开发商是不能直接进行招投标的，必须经过我们服务中心。”天津市物业管理招投标服务中心相关负责人介绍。该负责人说，按照《天津市物业管理招标投标管理办法》，在天津，住宅物业建筑面积在三万平方米以上、非住宅物业建筑面积在一万平方米以上的，都应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

民革长沙市委在提案中还建议：尽快出台完善本地物业管理工作的规范性文件；理顺物业管理工作体制，建立市、区、街道、社区“四级”物业管理监管工作体制；端正业主消费观和物业企业的服务观，提高物业管理队伍素质。

记者赵晶

物管申诉：前世作过孽，今世做物业”

2010年1月15日潇湘晨报 B02版

本报记者赵晶实习生龚飘梅长沙报道

昨天，家住天心区南园小区的张小姐发现，小区门口贴出了一份通知。通知“深情”地提醒各位未交或欠交物业费的业主速来交费，并贴心地留下了电话号码，表示可以电话预约，上门收取。她这才想起，自己已经大半年没有交过物业费了。

“前世作过孽，今世做物业”，这句流传在物业管理从业人员之间的话，透露了物业管理这一行业的辛苦与艰难。民革长沙市委提交提案《关于促进我市物管事业健康发展的建议》，呼吁大家关注物业管理企业所面临的困难和挑战。

收费难，几乎没有能100%收齐物业费的小区

“这也是无奈之举。”南园小区物管处负责人说。“其实我们的物业费收得非常低，每平米才两三毛钱，但还是有很多欠缴的。这个小区很老，要用在维护上的钱很多，我们现在连发员工工资都很困难了。”

收费难，几乎是所有物业管理经理最头痛的事情。为了能尽快把物业费收上来，中建桂苑、左岸春天等不少小区的物业推出了“促销”：一次性交一年的物业费，即可免去一个月的物业费。

记者在长沙市物业管理协会了解到，目前在长沙，即使服务质量再好的小区，物业费收缴率也只不过70％、80％，能达到90％已相当不易，而100%收缴的，几乎没有。

提案探因：许多业主的物管消费意识不强

提案中，民革长沙市委指出，近年来，相对于业主的维权意识不断增强，多数业主物业管理消费观念陈旧，尚未树立“花钱买服务”的意识，稍有不满即拒交物管费；大部分业主对公共事务和公共设施管理的参与意识淡薄，当公共设施、公用部分需要维修时，业主的签名往往难以达到三分之二的要求，导致公共设施、公用部分得不到及时维修。

冤大头，业主凡事都要找物业公司

房地产开发的遗留问题，经常困扰物管公司。

“现在很多业主，不管出了什么问题，凡事都找物业公司，而且动不动就以拒缴物业费相威胁。”湖南天环物业管理有限责任公司总经理黎林辉，从事物业管理已经有十几年，说起物业这一行，他感慨良多。

“其实很多问题都在物业公司的职责和能力范围之外。”黎林辉举了个例子，一次一个业主投诉隔壁的邻居开麻将馆影响了他，如果物管不将麻将馆关闭，他就拒缴物业费。“我们物管是有协调和向相关部门报告的义务，但我们没有执法权呀，不可能去强制关闭别人的麻将馆。” 黎林辉无奈地说。

提案探因：开发商遗留问题引发纠纷

提案中，民革长沙市委指出，长沙市有相当数量的物业纠纷源于开发建设遗留问题。部分开发商在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、虚假承诺、销售面积缩水、更改原设计方案等本该由开发商解决的问题，待业主入住后逐步暴露并长期得不到解决，致使业主迁怒于物业管理公司。

亏损大，“代收代缴”水电费成巨大负担

“代收代缴”水电费的问题，也使物管行业承受巨大的亏损压力。长期以来，物管公司长期无偿为水电部门代收代缴水电费，不仅要花钱请专人抄表、收费等，还无形中承担了太多责任。据长沙市物业管理协会提供的数据，2004年，长沙曾有一家物业公司因代收水电费导致亏损达284.77万元之多。目前已在其他城市出现了百余家物管企业联名要求停止无偿代收的案例。

提案探因：公共服务体制不顺

民革长沙市委在提案中指出，公共服务体制不顺是物管企业面临的主要困难之一。相关垄断经营性行业如供水、供电单位未按《物业管理条例》的规定，向最终用户收取相关费用，物业服务企业为了填补总表和分表的差额，将其摊入代收的水电费中，而被业主指责为随意提价牟利，由此引发矛盾。据统计，由供水供电引发的矛盾占物业管理矛盾的20%。

统一管理，令“黑车”合法经营

2010年1月19日潇湘晨报 A05版

本报长沙讯昨天，长沙市政协委员、民革长沙市委常委、芙蓉区五里牌街道办事处主任康镇麟提交提案，指出没有营运资格的“黑车”不但没有安全保障，而且扰乱了正规的出租车市场，建议尽快治理火车站周边非法营运的“黑车”。

2009年9月，康镇麟调任芙蓉区五里牌街道办事处主任。不久后，他就发现了火车站周边机动车非法营运这个令人头痛的问题。“常年参与非法营运的‘黑车’数量在120辆左右。车型主要为桑塔纳3000和伊兰特。”

通过调查，康镇麟发现，乘客选择“黑车”，是它提供的服务适合自己的需要。一般情况下，从长沙到湘潭25元/人，包一台车120元，还负责接送，很受乘客的欢迎。“从这个角度来说，‘黑车’的存在有其合理的一面，市民并不是不愿坐公交车，而是嫌其不方便。”“黑车”也是部分社会群体的收入来源，营运司机大多数是下岗工人、流动人口、失业人员，属于社会弱势群体。

“黑车”队伍不断发展壮大的根本原因，康镇麟认为是非法营运带来的丰厚利润。据估算，火车站边一辆 “黑车”每天的纯收入达160元左右。

“黑车”就与城市里的“流动摊贩”一样，一边是政府的管制，一边是市场的存在和利益的诱惑。“我们也曾联合有关部门督查打击，但是效果不是非常理想。”康镇麟说，打击“黑车”工作经常陷入“调查-罚款-放车”的怪圈，难以从根本上杜绝“黑车”。

康镇麟提议，可以变“堵”为“导”，将无证营运的“散兵”或“小集团”统一管理，使其做一个合法经营者，并对车型、车况、服务区域、营运时间和线路、服务标准作出规定，确保城市文明形象与旅客需求。

同时有关部门要继续加大对“黑车”的打击力度与密度，对驻长营运的异地车辆、操控非法营运的违法犯罪团伙和黑恶势力以及其他扰乱运输市场秩序的行为要依法重点打击。客运管理部门应当设立24小时投诉电话。记者赵晶

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